Ипотека

d1ma, Маруся, GreyCat,

Если не играться красивыми названиями платежей, а тупо разделить платёж на проценты и выплату части тела кредита , то станет очевидно, что банку охеренно выгодна длинная ипотечная система. Что бы там не плакали банкиры. И говорить о том, что банк защищает свои платежи, что он где-то как-то незащищён - это как сочувствовать гопнику , что у вас оказалось мало денег и ему не хватит на пузырь.

Ипотека выгодна банкам прежде всего тем, что строительство кредитуется дважды:

1. быстрый кредит строителям
2. длинный кредит покупателю квартиры, в который кстати включены проценты от первого кредита))))

tuman69, А если просто подумать, то выяснится, что длинная ипотечная система как раз выгоднее клиентам.

GreyCat,

при 3-4-5% годовых выгодна, при 12-15% уже нет. Кроме того , Бизнес у нас очень медиен (читай истеричен) и абсолютно безнравственный. При больших процентах люди начинают требовать больших зарплат. Сначала в Москве потом в городах МО и миллионниках, далее везде. Это разбалансирует работу действительно серьёзных предприятий, провоцирует рост цен, в том числе и на жильё.Который, расходясь в той же последовательности, обгоняет рост зарплат.

С учетом нестабильной социальной и финансовой системы думаю как раз не выгодна, поэтому все и стремятся закрыть кредит как можно быстрее.

Мне, конечно, все равно, но заемщики, как мне кажется, иначе, как камикадзе не назовешь. У людей нет выбора...

Я тут как-то в кризис отписывался про лизинг жилья (оно же - рассрочка, оно же аренда с последующим выкупом):

1. Инвестор заказывает строителям дом. Просто платит за работу и материалы . Т.е. строители на свои не строят и кредитов не берут.
2. Человек заезжает в готовую квартиру и платит ежемесячно. И каждый месяц прирезает себе по квадратному метру.
3. При выплате 80% - собственность на квартиру переходит от инвестора к человеку.
4. Если что-либо не срастается - человек освобождает квартиру, а инвестор возвращает деньги , за вычетом некоей (не слишком большой) суммы. Чтобы не было желания жульничать ни с какой стороны.

Таким образом охватывается и ЦИВИЛИЗУЕТСЯ часть рынка аренды жилья. Человек защищён от неподъёмного кредита.
строители получают огромные перспективы рынка и независимость от кризисов, банки имеют длинные деньги. Цена вопроса снижается на 10-15% (сам ржу).
Администрации всех мастей - дополнительное налогообложение. Скромный я - бюст на родине героя и почётную грамоту.

Это заёмщики, которые не имея средств, лезут в кабалу. Есть ещё заёмщики, имеющие достаточно средств, но предпочитающие их использовать более выгодно, вот тут банковские заёмные средства им как раз кстати.

Это одно и то же - деньги практически всегда можно использовать более выгодно И если человек собирается использовать их более выгодно вместо покупки квартиры, у него их де-факто нет.

Обычно это более выгодное использование должно дать другие деньги, которые уже запланировано как и на что потратить.

Удорожание шло с опережающими темпами. А как оно будет дальше идти - никто не знает, вполне может и упасть.

не понимаю, в чем принципиальная разница с текущем положением вещей, кроме п.3 где клиент каждый месяц пририсовывает воображаемую границу между оплаченным и не оплаченным?
И еще вопрос, если при оплате 80% человек перестает платить, тогда что?

Гм но ведь ты и выплачивал до полного погашения меньше? Это абсолютно один хрен - какими бы платежами ты не платил, приведенная стоимость потока при ставке дисконтирования, равной ставке на кредит, будет одинаковая.

Насчет схемы с лизингом - согласен она правильная. Однако, с бухгалтерской точки зрения она невозможна для банка, потому что человек будет вынужден платить неизвестно какой платеж - когда цены скакали как несколько лет назад, ежемесячный платеж через 3 года может вырасти в 2-3 раза, и никто не гарантирует что зарплата будет у человека расти так же - и покрытие кредита доходом заемщика для банка будет неочевидным. Кое-где такая схема практикуется, например в Израиле.

В случае с Россией кроме того, ипотека людьми в основном используется как кассовый аппарат - для покупки квартиры с целью ее подорожания быстрее % ставки по кредиту, те как инструмент создания плеча при спекуляции недвижимостью. Очевидно же что те кто нуждаются именно в жилье - по любому его купить не могут независимо от схемы, покупающие жилье сейчас - покупают про запас. И это сделает их деятельность невозможной, всю затею невыгодной и снизит объемы строительства.

Кстати, не факт сейчас много альтернативных сделок:

При этом определенная часть таких сделок идет с ипотекой (берут кредит, покупают за него новую квартиру, продают старую, кредит досрочно возвращают). Т.е. факт взятия ипотеки не означает, что человек собирается выплачивать ее всю из заработанных денег.

Принципиальная разница в том, что над человеком не висит кредит, который необходимо закрыть , независимо ни от чего.
Не нужен (точнее, противопоказан) первичный взнос.
Не нужно танцевать польку-бабочку перед банком.
Человек защищён от произвола арендодателя.
Задействуется рынок аренды, где все хотят своё жильё, только не могут его себе позволить из-за несоответствия требованиям банка.
Жёсткие договора , без изменения выплат.

Если человек, получив квартиру в собственность , отказывается платить, то его тащат в суд.
Система становится проще, понятнее и устойчивее.
Банки - слабое звено в ипотечной системе , ибо пугливые. Следовательно, зависимость от слабого звена необходимо свести к минимуму.

Да... При 70% годовых любая рассрочка теряет смысл.

забавно, то есть, я приду к строителю, и закажу дом - точную копию зимнего дворца, со всем интерьером, а как дело к делу, когда строительство кончится, просто пошлю инвестора лесом, пусть кому хочет тому и продает. Первичного взноса нет... пару-тройку "хороших" заказов, и инвестора на рынке больше нет.
В данном случае интересы человека идут в ущерб интересам арендодателя. Ты же сам сказал "над человеком не висит кредит, который необходимо закрыть , независимо ни от чего". Ты бы сам согласился на таких условиях финансировать кого-либо? Когда клиенту пофиг, упали цены на недвижимость на 3 рубля, он тебя послал, пошел другую квартиру купил.... В общем утопия полная.
Кстати, какой смысл изобретать велосипед, твоим способом америка дофинансировалась. тоже, никакого первого взноса, просто надо научиться учитывать чужие ошибки и не делать их.
Да, даже если 7000% годовых, даже многократно больше, рассрочка может быть выгодной, даже очень выгодной. Можешь спросить у любого зимбабвийца.

GreyCat,

Если ты будешь нести явный бред , то тебя пошлют на дальние рубежи даже здесь , а не то что у инвестора. Схема относится к жилью эконом-класса , для людей аккуратных и небогатых, поэтому работает в довольно узком ценовом коридоре. Шаг влево, шаг вправо и схема уже не будет работать. В таком режме работает много что. Если хочешь убедиться в моих словах - подай на свой сотовый 220 вольт без адаптера.потом сообщишь результат.

Но я буду терпелив, как с ребёнком.

Если человек желает купить квартиру , которая на 3% дешевле, то он при расставании с инвестором в любом случае теряет достаточно ощутимо, чтобы ему это было невыгодно, а инвестор отделался скрипом зубов.
Если же инвестор захочет досрочно выселить чеовека, то он , инвестор, теряет достаточно много, чтобы это перестало быть выгодным.

Таким образом, расторжение договора становится крайне невыгодным обеим сторонам . НО в жизни случаются всякие обстоятельства и предусмотреть подобный вариант необходимо. Кроме того инвестор имеет неубиваемый актив, который можно использовать.

Ты сам как ребенок, честное слово, проходили все это уже, на практике выяснили что это НЕ РАБОТАЕТ, и все равно ты уперт в своей утопии. Строительство именно эконом-класса самая опасная с точки зрения инвестирования, ибо его покупают люди с нестабильной работой, и маленьким доходом. при росте цен, на еде не сэкономишь, она не эластична, сначала перестанут платить инвестору за квартиру. Все, выселять только по суду, это месяцы, а если маленькие дети то и годы, за которые никто платить не будет, это прямой убыток инвестора, никто на это не пойдет. Все, дураки кончились. Инвестор может тебя выселить только в случае неуплаты в течении продолжительного времени, т.о. пол года с тобой будут пытаться договориться, потом еще пол года тебя будут выселять, а кто за это платить будет? Ты же в свою очередь, в любой момент можешь всех кинуть, очередной кризис, недвижка -20%, ты же первый пошлешь инвестора лесом, год не будешь платить мин, итого инвестор окажется -30% убытка! Как это покрывать? только переложив на всех остальных, и опять такие же "умные" как и ты будут орать про жирных банкиров.
Да что я объясняю приписные истины. Твоя схема вообще не работает, даже близко, не веришь посмотри США перед кризисом. То о чем ты говоришь - детская утопия.

Если бы я купил однокомнатную квартиру в 2000 году за 200 тыс. рублей, под 15% годовых, сроком на 120 месяцев, то в 2010 году выплатил бы общую сумму - 350 тыс. рублей, сейчас такая квартира 1,5 млн. стоит. Это невыгодно?

Невыгодно Аналогичные вложения в акции сбербанка дали бы сейчас 40 миллионов рублей.

Т.е. если верите что история повторится - выгоднее квартиру снимать и закупаться сбербанком, а если не верите - вообще не нужно ориентироваться на события последних 10 лет, сейчас все может быть совсем по-другому.

Одним из главных заблуждений последнего времени было то, что слишком большое количество людей считало, что недвижимость может только расти, причем быстрее инфляции. Именно из-за этого убеждения люди слишком легко покупали квартиры/дома, что и привело к образованию пузыря, который теперь будет непонятно сколько времени и как сдуваться.

Назови хотя бы три предприятия (О банках не говорю) , который так делали и у которых "вообще не работает". Только не надо говорить вообще и за всех.

И , кстати, если худо-бедно работает ипотека , рассчитаная на бОльшую сумму, при бОльших процентах, при замораживании денег в кредите, при меньшем охвате рынка , то описаная выше схема должна работать в десять раз лучше....да и оборачиваемость быстрее.

d1ma,

А ты в 2000 году мог предполагать , что жильё так подскочит в цене в 2006-2008 году?
Кстати , знаю людей , взявших в сбербанке в 1991 году кредит на постройку дома , а в 1992 г закрывших его с одной зарплаты. Но это не подтверждает твою мысль - это говорит о громаднейшей инфляции того времени.

в 1991 вряд ли. я даже не поверю. какой мог быть в те времена кредит? только у бандитов под залог тачки за 3% в ДЕНЬ. в 1986-1988 - да было такое, а потом в 1991-1992 люди закрывали кредиты легко, предки мои так сделали.

maximkr, цены, как росли, так и продолжают расти, опережая инфляцию. Только в конце 2009 начале 2010 года был небольшой спад, из-за того, что ставки по кредитам увеличили из-за кризиса.
tuman69, а откуда у тебя такая уверенность, что к 2020 году цены не вырастут так же? Обоснуй, почему под 15% брать кредит невыгодно?

d1ma, у меня уверенность в том что цены не вырастут в 2020 году так же как между 2000 и 2010 - полная (а рост был примерно в 8 раз, со 150 за метр до штуки с небольшим). Этот рост был вызван ростом доходов населения, и если между 2000 и 2010 рост таковых был практически с нуля - после абсолютно катастрофического кризиса 1998-1999 годов (реальные доходы достигли дна именно в 2000), когда в стране было шаром покати и ни экономика ни государство ни общество вообще не функционировали - люди питались с приусадебных участков, каждый был сам за себя и понятий "работа", "карьера" и "организация/предприятие" просто не существовало как имеющих какой-то смысл - то рассчитывать на 8-кратный рост доходов к 2020 году абсолютно нельзя: при среднемировых темпах роста на том же уровне что в предыдущее десятилетие это означало бы что Россия станет одной из самых богатых стран мира, обогнав даже США. Что явно невозможно - нет в стране источников такого роста.

предприятия я бы вообще в расчет не брал, для них это полнейшая авантюра, и делают они это всегда в убыток себе, т.к. это способ поощрения сотрудников. Надо брать организации которые на этом специализируются, которые на этом собаку съели, и которые теоретически должны были выйти с прибылью, а они на этой модели просто обанкротились, что красноречиво свидетельствует что такая модель вообще не живучая никаким раскладом.

Ну да, а если бы я поставил эти деньги в казино сначала на 17 а потом на зеро, мне бы это дало 612,500,000 руб